Witam,

Opinie obiegowa mówi że uważać z kupowaniem starych kamienic, bo były przypadki kiedy się odnajdywali dawni właściciele i nowi właściciele okazywali się niewłaścicielami.

Jak się ma obiegowa opinia do rzeczywistości, w przypadku kiedy np. stara kamienica ma księgę wieczystą i w niej jest wpisany ten od kogo kupuję?

Powiedzmy że kupiłem dom, który kiedyś był pana X, który został tego domu bezprawnie pozbawiony po wojnie. Teraz spadkobierca Pana X wraca i czy ma możliwość przywrócić wpis w księgach wieczystych, że właścicielem domu jest jego praszczur a potem objąć go jako spadek?

Jeżeli tak - to do kogo mam się udawać po odszkodowanie? Mam regres do tego od kogo kupiłem, od tego kto zabrał panu X dom czy po prostu wdupiłem i tyle?

p. m.

On Sat, 27 Sep 2014, m wrote:

Jak się ma obiegowa opinia do rzeczywistości, w przypadku kiedy np. stara
kamienica ma księgę wieczystą i w niej jest wpisany ten od kogo kupuję?

  Jest coś takiego jak "rękojmia wiary ksiąg wieczystych".
  Pułapka tkwi w fakcie, że polskie prawo NIE PRZEWIDUJE mechnizmu
potwierdzania stanu online, niejako "zakładania locka" przez
operacją notarialną - wystarczyłby trójkrokowy standard,
dość powszechny np. w protokołach sieciowych (oczywiście,
istnieje *niewielkie* prawdopodobieństwo, że ewentualne
"zacięcie" w komunikacji zablokuje możliwośc prowadzenia
operacji na czas potrzebny do odkręcenia, ale to byłoby
akceptowalne).
  Wcale nie trzeba do tego internetu i sieci, wystarczyłby
wynalazek doskonale pokazujący "problem minut zgłoszenia" ;>
(mam na myśli Bell - Gray, wnioski patentowe dotyczące
telefonu wpłynęły w ten sam dzień, "wygrał wcześniejszy"
i tyle).

  Tak, może być, że w czasie jak kupujesz mieszkanie, notariusz
i Ty sprawdziliście stan KW, jednocześnie dokonuje się (lub
dokonała, lecz jeszcze nie została wpisana do KW) jakaś operacja
na mieszkaniu (typu równoległa sprzedaż albo zapadanie wyroku
sądowego) i wtedy liczy się który dokument wpłynie do sądu wcześniej.

  Przyroda zna przypadki (głównie przy okazji oszustw), kiedy
o "uznaniu" własności lokalu przesądzały minuty w których jeden
z notariuszy dotarł wcześniej z papierami do wpisu.
  Kiedyś na tej grupie była dyskusja na ten temat - to samo
mieszkanie (w Krakowie bodaj) sprzedano 8 razy (w tym
samym dniu, u różnych notariuszy).
  Rzecz jasna sprzedający miał już w kieszeni bilet na
samolot (co ciekawsze, kupujący o tym wiedzieli, bo
tym uzasadniał pośpiech transakcji :>), pewnie na
inny kontynent.

Powiedzmy że kupiłem dom, który kiedyś był pana X, który został tego domu bezprawnie pozbawiony po wojnie. Teraz spadkobierca Pana X wraca
i czy ma możliwość przywrócić wpis w księgach wieczystych, że właścicielem domu jest jego praszczur a potem objąć go jako spadek?

  Nie można wykluczyć.
  Ale IMVHO tylko od "bezprawnie zabierającego" właściciela.
  Jak nieruchomość została sprzedana, to na mój gust (piszę z głowy
czyli z niczego, uprzedzam) były właściciel ma roszczenie do "międzywłaściciela"
o odszkodowanie za bezprawnie sprzedaną nieruchomość.

Jeżeli tak - to do kogo mam się udawać po odszkodowanie?

  A kupiłeś kiedy w KW *już* była wpisana zmiana właściciela? :>

pzdr, Gotfryd

W dniu 27.09.2014 14:35, Gotfryd Smolik news pisze:

On Sat, 27 Sep 2014, m wrote:

Jak się ma obiegowa opinia do rzeczywistości, w przypadku kiedy np. stara
kamienica ma księgę wieczystą i w niej jest wpisany ten od kogo kupuję?

   Jest coś takiego jak "rękojmia wiary ksiąg wieczystych".

Właśnie, czy to jest domniemanie które można wzruszyć czy co zostało wpisane to jest zaklepane?

[...]

   Przyroda zna przypadki (głównie przy okazji oszustw), kiedy
o "uznaniu" własności lokalu przesądzały minuty w których jeden
z notariuszy dotarł wcześniej z papierami do wpisu.
   Kiedyś na tej grupie była dyskusja na ten temat - to samo
mieszkanie (w Krakowie bodaj) sprzedano 8 razy (w tym
samym dniu, u różnych notariuszy).

Nie chodzi o taką sytuację, tylko kiedy kupię mieszkanie w kamienicy a po roku/dwóch/pięciu po tą kamienicę się ktoś zgłosi.
[...]

Powiedzmy że kupiłem dom, który kiedyś był pana X, który został tego
domu bezprawnie pozbawiony po wojnie. Teraz spadkobierca Pana X wraca
i czy ma możliwość przywrócić wpis w księgach wieczystych, że właścicielem
domu jest jego praszczur a potem objąć go jako spadek?

   Nie można wykluczyć.
   Ale IMVHO tylko od "bezprawnie zabierającego" właściciela.
   Jak nieruchomość została sprzedana, to na mój gust (piszę z głowy
czyli z niczego, uprzedzam) były właściciel ma roszczenie do "międzywłaściciela"
o odszkodowanie za bezprawnie sprzedaną nieruchomość.

Jeżeli tak - to do kogo mam się udawać po odszkodowanie?

   A kupiłeś kiedy w KW *już* była wpisana zmiana właściciela? :>

Nie kupiłem, ale myślowo się przymierzam, zakładam że wszystko co mogę zrobić, to upewnić się że ten od kogo kupuję jest wpisany w KW.

Czy to mnie 100% zabezpiecza przed potomkami dawnych właścicieli pojawiających się po swoje jakiś czas po kupieniu ale nie tyle późno żeby była mowa o zasiedzeniu?

p. m.

On Sat, 27 Sep 2014, m wrote:

W dniu 27.09.2014 14:35, Gotfryd Smolik news pisze:

On Sat, 27 Sep 2014, m wrote:

Jak się ma obiegowa opinia do rzeczywistości, w przypadku kiedy np. stara
kamienica ma księgę wieczystą i w niej jest wpisany ten od kogo kupuję?

   Jest coś takiego jak "rękojmia wiary ksiąg wieczystych".

Właśnie, czy to jest domniemanie które można wzruszyć czy co zostało wpisane to jest zaklepane?

http://www.edukacjaprawnicza.pl/artykuly/artykul/a/pokaz/c/artykul/art/rekojmia-wiary-publicznej-ksiag-wieczystych-nabycie-wlasnosci-od-nieuprawnionego.html
  Tekst od:
"- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5–9 KWU"
  IMVHO część bezpłatna starczy, ale jak kupujesz dom to te 6 zł
może wyskrobiesz ;)

Nie chodzi o taką sytuację, tylko kiedy kupię mieszkanie w kamienicy a po roku/dwóch/pięciu po tą kamienicę się ktoś zgłosi.
[...]
Nie kupiłem, ale myślowo się przymierzam, zakładam że wszystko co mogę zrobić, to upewnić się że ten od kogo kupuję jest wpisany w KW.

  Z dokładnością do "takiej sytuacji" (znaczy że równolegle odbywa się
inny proces prawny).

Czy to mnie 100% zabezpiecza przed potomkami dawnych właścicieli pojawiających się po swoje jakiś czas po kupieniu ale nie tyle późno żeby była mowa o zasiedzeniu?

  A to zostało "zabrane" po 1984 roku? (30 lat)
  IMVHO, zasiedzeniu nic do tego.
  Właściciel nie może zasiedzieć swojej własności.

pzdr, Gotfryd

W dniu 27.09.2014 21:19, Gotfryd Smolik news pisze:

http://www.edukacjaprawnicza.pl/artykuly/artykul/a/pokaz/c/artykul/art/rekojmia-wiary-publicznej-ksiag-wieczystych-nabycie-wlasnosci-od-nieuprawnionego.html
  Tekst od:
"- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5–9 KWU"

[...]

Czy to mnie 100% zabezpiecza przed potomkami dawnych właścicieli
>pojawiających się po swoje jakiś czas po kupieniu ale nie tyle późno żeby
>była mowa o zasiedzeniu?

   A to zostało "zabrane" po 1984 roku? (30 lat)
   IMVHO, zasiedzeniu nic do tego.
   Właściciel nie może zasiedzieć swojej własności.

Mój tok rozumowania jest taki, że nawet jakby się okazało że kupiłem od kogoś kto nie jest właścicielem, to jak mieszkam tam 20 lat to i tak moje bo zasiedziałem. Źle myślę?

Ale tak czy inaczej chodziło mi o sytuację kiedy te 20 lat nie minęło.

Z linku wynika że jestem zabezpieczony. Wobec tego muszę poszukać w prasie konkretnych przypadków które sa kanwą obiegowej opinii i z ciekawości spróbować dowiedzie się/wywnioskować co w ich przypadku były przyczyną że nowi właściciele utracili dom na rzecz dawnych właścicieli.

p. m.

Przypomnijcie, które działy KW objęte są (bo nie wszystkie są) rękojmią wiary publicznej?
Czy Dział III także jest / nie jest?


-- -- -

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Przykład, gdy nie jest:


Zakres przedmiotowy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 13/89 - Rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest objęty obszar nieruchomości.

I powiązane:

Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 15/94 - Teza:

Wpis w dziale I - 0 księgi wieczystej nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19 poz. 147 ze zm.).



Stan prawny nieruchomości w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Postanowienie Sądu Najwyższego IV CSK 272/11 - Teza:

1. Stan prawny nieruchomości rozumieć należy jako stan praw do niej. Prawa odnoszące się do nieruchomości ujęte są w działach II - IV księgi wieczystej. Nie można jednak ustalić ich pełnej treści bez uwzględnienia opisu nieruchomości zawartego w dziale I. Opis ten określa cechy fizyczne nieruchomości, które identyfikują i umieszczają nieruchomość w przestrzeni. O ile więc same cechy fizyczne nie mieszczą się w pojęciu stanu prawnego, ponieważ opisują tylko, dla jakiej nieruchomości księga jest prowadzona, o tyle - w połączeniu z wynikającymi z dalszych działów prawami do nieruchomości - nabierają znaczenia prawnego jako wyznacznik przedmiotu określonego prawa. Z tego powodu opis nieruchomości powinien odpowiadać stanowi rzeczywistemu i w tym celu może być prostowany w trybie art. 626[13] § 2 KPC i art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Jeżeli jednak treść działu I - 0 nie odtwarza dokładnie rzeczywistości, jest to tylko nieadekwatność odzwierciedlenia stanu faktycznego w opisie, nie wpływająca na przedmiot praw. Przedmiot ten stanowi nieruchomość istniejącej w przestrzeni, a nie jej opis wieczystoksięgowy. Przy takim rozumieniu znaczenia działu I - 0 księgi wieczystej wpis w tym dziale nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ustanowioną w art. 5 ustawy.

2. Wpisy w dziale I - 0 księgi wieczystej nie tworzą stanu prawnego nieruchomości, jednak w wypadku, kiedy - na skutek nieujawnionych zmian stanu prawnego księga wieczysta obejmuje nieruchomość, do której wydzielonej części w rzeczywistości prawo przysługuje innej osobie niż wpisana, przez co część ta stanowi inną, odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 KC - wadliwość księgi wieczystej nie dotyczy danych zawartych w dziale I - 0 lecz błędnego wpisu w dziale II i zastosowanie w takim wypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest wyłączone.



-- -- -

(bo nie wszystkie są)

On Mon, 29 Sep 2014,  ąćęłńóśźż wrote:

Przykład, gdy nie jest:

[...]

Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 15/94 - Teza:

Wpis w dziale I - 0 księgi wieczystej nie jest objęty rękojmią wiary
publicznej ksiąg wieczystych z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19 poz. 147 ze zm.).



Stan prawny nieruchomości w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i
hipotece - Postanowienie Sądu Najwyższego IV CSK 272/11 - Teza:

1. Stan prawny nieruchomości rozumieć należy jako stan praw do niej. Prawa
odnoszące się do nieruchomości ujęte są w działach II - IV księgi
wieczystej. Nie można jednak ustalić ich pełnej treści bez uwzględnienia
opisu nieruchomości zawartego w dziale I. Opis ten określa cechy fizyczne
nieruchomości, które identyfikują i umieszczają nieruchomość w przestrzeni.
O ile więc same cechy fizyczne nie mieszczą się w pojęciu stanu prawnego,
ponieważ opisują tylko, dla jakiej nieruchomości księga jest prowadzona, o
tyle - w połączeniu z wynikającymi z dalszych działów prawami do
nieruchomości - nabierają znaczenia prawnego jako wyznacznik przedmiotu
określonego prawa. Z tego powodu opis nieruchomości powinien odpowiadać
stanowi rzeczywistemu i w tym celu może być prostowany w trybie art. 626[13]
§ 2 KPC i art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Jeżeli jednak
treść działu I - 0 nie odtwarza dokładnie rzeczywistości, jest to tylko
nieadekwatność odzwierciedlenia stanu faktycznego w opisie, nie wpływająca
na przedmiot praw. Przedmiot ten stanowi nieruchomość istniejącej w
przestrzeni, a nie jej opis wieczystoksięgowy.

  To opiszę co mi z tego wychodzi.
  Po polsku: jak się kupuje nieruchomość, to trzeba nie zapomnieć wziąć
ze sobą okularów i OBEJRZEĆ tę "przestrzeń".
  Bo tekst wyżej najwyraźniej zmierza do opisania przypadku niezgodności
"papieru" z "przestrzenią" (dla porządku, raczej nie pasuje do
tematu wątku).
  Jak we wpisie jest nieużytek i budynek gospodarczy, a faktycznie
stoi willa (spotykane na wsiach, i skarbówki twardo wyciągały
konsekwencje ze "stanu prawnego" za czasów ulg budowlanych)
to nabywca powinien siąść sobie i rozważyć, co naprawdę kupuje :>
(a nuż natknie się na zastosowanie 231 KC, bo "wzniesienia" dokonał
kto inny i ma na to kwity :>)

  Do tego dochodzi inna sprawa - wszelkie umowy o najem i korzystanie,
co do których po pierwsze dopilnować należy aby poprzedni właściciel
potwierdził na piśmie że nie ma takich obciążeń, a po drugie również
założenie okularów jak wyżej i sprawdzenie, że nie ma "fizycznych
objawów takich umów" (najlepiej dłużej niż przez kilka dni :>)

Przy takim rozumieniu
znaczenia działu I - 0 księgi wieczystej wpis w tym dziale nie jest objęty
rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ustanowioną w art. 5 ustawy.

  Skądinąd racja.
  Druga strona medalu jest taka, że znam gościa, któremu "niezgodność"
wyszła po paru latach, przy próbie postawienia garażu: okazało się,
że obok niego "nie ma drogi" (która jest :>) i jeszcze jakiś cyrk
z narożnikiem nieruchomości był: jest jakoby drogą, albo na odwrót,
za płotem ale "w placu" :> (istotne o tyle, że stoi tam słup).

2. Wpisy w dziale I - 0 księgi wieczystej nie tworzą stanu prawnego
nieruchomości, jednak w wypadku, kiedy - na skutek nieujawnionych zmian
stanu prawnego księga wieczysta obejmuje nieruchomość, do której wydzielonej
części w rzeczywistości prawo przysługuje innej osobie niż wpisana, przez co
część ta stanowi inną, odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 KC -
wadliwość księgi wieczystej nie dotyczy danych zawartych w dziale I - 0 lecz
błędnego wpisu w dziale II i zastosowanie w takim wypadku rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych nie jest wyłączone.

  Przyznaję, że mam za mało czasu aby przebić się przez ten tekst :|

pzdr, Gotfryd