Jakiś czas temu pytałam tutaj jak to jest z wykupem przez gmine pasów gruntu zajętych w MPZP pod planowane drogi. Uspokoiliście mnie wtedy, ze odbywa się to za odszkodowaniem które musi być równe wartości rynkowej gruntu, czekałam więc spokojnie co będzie. No więc teraz powiedzcie mi co mam sądzić o takiej sytuacji i jak to się ma do zapewnień o wykupuie po cenach rynkowych:
Podzieliłam swoja duża działkę na kilka mniejszych w tym jedną działke drogową (bo tak zapisano w MPZP z 2001 r.). Działka drogowa to ok. 2000 m.kw. a cena przyległych działek budowalnych przeciętnie 120 pln za metr. Poszłam do gminy dowiedzieć się jak to będzie z tym wykupem i oto co usłyszałam w odpowiedzi:
Po wytyczeniu działek działka drogowa przechodzi z mocy prawa na rzecz Gminy. Oni zaproponują mi przekazanie nieodpłatne... Jeśli jednak się nie zgodzę i zażądam wykupu, to mają prawo kupić ją ode mnie w cenie ok. 20 pln za metr gdyż inni właściciele działek drogowych na takie warunki się zgodzili... Ponadto nawet i ta śmiesznie niska zapłata jest mało prawdopodobna, gdyż oni właściciwe nie muszą tej działki ode mnie teraz wykupic (mimo, że z mocy prawa przeszła na ich własność!) mogą to zrobić dopiero gdy zaczną budować drogę a to może nastąpic za 50 lat...
Przyznam, ze mnie w tym momencie zamurowało. Czy oni naprawdę mogą tak po prostu przejąć moją włąsność i nic za nią nie zapłacić albo zmusić mnie do przyjęcia ceny stanowiącej kilkanaście procent ceny rynkowej???

--

Dnia 2009-11-15 10:07, Użytkownik BHg napisał:

Jakiś czas temu pytałam tutaj jak to jest z wykupem przez gmine pasów gruntu zajętych w MPZP pod planowane drogi. Uspokoiliście mnie wtedy, ze odbywa się to za odszkodowaniem które musi być równe wartości rynkowej gruntu, czekałam więc spokojnie co będzie. No więc teraz powiedzcie mi co mam sądzić o takiej

Dlaczego uważasz że cena rynkowa działki przeznaczonej pod drogę
jest równa cenie działki przeznaczonej pod zabudowę ?


Pozdrawiam

RadoslawF <radoslawfl@wp.pl> napisał(a):

Dlaczego uważasz że cena rynkowa działki przeznaczonej pod drogę
jest równa cenie działki przeznaczonej pod zabudowę ?

Choćby dlatego, że trudno sobie wyobrazic "rynkowość" wyceny ograniczonej do działek drogowych. Rynkowość ceny kształtuje się wtedy gdy mamy do czynienia z wolną grą sił rynkowych. A jakąż wolną grę mamy gdy sprzedaż jest przymusowa zaś nabywca tylko jeden? Nie istnieje coś takiego jak rynkowa cena działek drogowych, rynkowa może być tylko cena działki identycznej jak drogowa, np sąsiedniej. A skoro ustawodawca nakazuje kupowac te działki po cenach rynkowych, to jak inaczej niż w oparciu o wartość działek sąsiednich można przeprowadzić uczciwą wycenę?

--

Dnia 2009-11-15 18:04, Użytkownik BHg napisał:

Dlaczego uważasz że cena rynkowa działki przeznaczonej pod drogę
jest równa cenie działki przeznaczonej pod zabudowę ?

Choćby dlatego, że trudno sobie wyobrazic "rynkowość" wyceny ograniczonej do działek drogowych. Rynkowość ceny kształtuje się wtedy gdy mamy do czynienia z wolną grą sił rynkowych. A jakąż wolną grę mamy gdy sprzedaż jest przymusowa zaś nabywca tylko jeden? Nie istnieje coś takiego jak rynkowa cena działek drogowych, rynkowa może być tylko cena działki identycznej jak

Ściemniasz.

drogowa, np sąsiedniej. A skoro ustawodawca nakazuje kupowac te działki po cenach rynkowych, to jak inaczej niż w oparciu o wartość działek sąsiednich można przeprowadzić uczciwą wycenę?

Mam działkę, długą, wąską o ze świetną lokalizacją koło uczęszczanej
drogi. Podzielić ją można tylko w sposób że jedna działka dalej
leży koło drogi druga w głębi. I pomimo wysokiej ceny rynkowej tej
pierwszej cena drugiej jest sporo mniejsza.
Ale taki specjalista jak ty zapłaci mi za nią cenę rynkową
tej pierwszej, wszak leży obok.  :-)
Z mojej strony EOT.

Pozdrawiam

Skoro EOT to EOT;) Wielkiej straty nie odczuwam, bo choć dyskusja na ten temat mogłaby być ciekawa, to jednak zależy mi raczej na obiektywnej opinii prawnika lub rzeczoznawcy majątkowego którym ty raczej nie jesteś, bez urazy:)
Chodzi mi o to, jak należy interpretować zapis mówiący o wykupie działek drogowych po cenach rynkowych. Wiem już teraz, ze gminy zachowują się w takich sytuacjach różnie. Parę lat temu sprzedawałam działke w innej gminie, tam była taka sytuacja, że po wytyczeniu drogi reszta działki była zbyt wąska więc gmina zgodziła się ją ode mnie odkupić. Za całość zapłacili normalną rynkową cenę jak dla gruntu budowlanego, tzn targowali się bardzo i ostatecznie dali mi trochę mniej niż dostałabym na wolnym rynku, ale ani przez moment nie było mowy o takim kuriozum jak specjalna "rynkowa" cena tylko dla działek budowalnych, wielokrotnie niższa od ceny dla działek sąsiednich! Z tego co wiem, przy wykupie działek pod np autostrady też sporządza się normalne operaty szacunkowe w których wycenia sie wartość gruntu tak jakby drogi jeszcze nie było. Dlatego nie wiem jak odnieśc się do pomysłu moich gminnych urzędników, czy oni mają prawo tak postapić czy tylko próbują mnie "zmiękczyć" przed rozpoczęciem właściwych negocjacji?

--

Chodzi mi o to, jak należy interpretować zapis mówiący o wykupie działek
drogowych po cenach rynkowych.

Zwyczajnie, cena rynkowa w okolicy podobnych działek.

A jaką wartość rynkową ma działka przeznaczona w 100% pod pas drogi? - jest tyle warta ile gmina zapłaci
za jej wykup - w momencie kiedy będzie wykupywać.  Jest tylko jeden kupujący tych działek to trudno mówić
o kształtowaniu wartości rynkowej samych takich działek

Ale ja nie wiem czy jeśli wartość pobliskich działek znacznie wzrosła dopiero po wytyczeniu tejże drogi  to
czy cenę rynkową dla wykupu szacuje się dla działki jeszcze bez tej drogi czy już z drogą?

pomysłu moich gminnych urzędników, czy oni mają prawo tak postapić czy tylko
próbują mnie "zmiękczyć" przed rozpoczęciem właściwych negocjacji?

A może rozpoczęły się właśnie już właściwe negocjacje?




z

Zygmunt <z@onet.eu> napisał(a):

> Chodzi mi o to, jak należy interpretować zapis mówiący o wykupie działek
> drogowych po cenach rynkowych.

Zwyczajnie, cena rynkowa w okolicy podobnych działek.

No, dokładnie tak właśnie myślałam... aż do dnia kiedy w gminie powiedziano mi, ze ceny działek sąsiednich są bez znaczenia i zaproponowano cenę cenę pięciokrotnie niższą...

A jaką wartość rynkową ma działka przeznaczona w 100% pod pas drogi? -

jest

tyle warta ile gmina zapłaci
za jej wykup - w momencie kiedy będzie wykupywać.  Jest tylko jeden

kupujący

tych działek to trudno mówić
o kształtowaniu wartości rynkowej samych takich działek.

A co dzieje sie w sytuacji gdy ja zaproponowanej ceny nie zaaprobuję? Bo gmina twierdzi, że to juz mój problem, oni moga poczekać... Zakładam, że mogę oddać sprawę do sądu (jest na to jakiś pasujący przepis kodeksu cywilnego, innego?)Zastanawiam sie też czym będzie się kierował sąd wydając werdykt. Podkreślam, że różnica w cenie podobnych działek a tym co gmina mi proponuje jest naprawdę ogromna a ja nie mam jakiś przesadzonych wyobrażeń co do rzeczywistych cen transakcyjnych gdyz sama już dwie z moich działek sprzedałam i wiem ile za nie można dostać. Na co właściciwe liczy Gmina? To pytanie mnie niepokoi...

Ale ja nie wiem czy jeśli wartość pobliskich działek znacznie wzrosła dopiero po wytyczeniu tejże drogi  to
czy cenę rynkową dla wykupu szacuje się dla działki jeszcze bez tej drogi czy już z drogą?

Cena raczej nie wzrosła, bo tej drogi jeszcze nie ma i nie wiadomo kiedy będzie. Ale to akurat mogłabym odpuścić, mogliby liczyć według cen "sprzed drogi" - są wystarczająco wysokie jak na moje oczekiwania (to są te ceny które podawałam na początku)

> pomysłu moich gminnych urzędników, czy oni mają prawo tak postapić czy > tylko
> próbują mnie "zmiękczyć" przed rozpoczęciem właściwych negocjacji?
A może rozpoczęły się właśnie już właściwe negocjacje?

No właśnie tego się obawiam. Zamierzam złożyć im propozycje wykupu po cenie podobnej do tej którą sama uzyskałam w tym roku za działki w tej samej okolicy, znam też ceny (transakcyjne, nie ofertowe) 4 innych takich działek.
Co mam robić gdy odmówią? Składać pozew? Na co powinnam się w takim pozwie powołać?



--

No, dokładnie tak właśnie myślałam... aż do dnia kiedy w gminie powiedziano
mi, ze ceny działek sąsiednich są bez znaczenia i zaproponowano cenę cenę
pięciokrotnie niższą...

No właśnie tego się obawiam. Zamierzam złożyć im propozycje wykupu po cenie
podobnej do tej którą sama uzyskałam w tym roku za działki w tej samej
okolicy, znam też ceny (transakcyjne, nie ofertowe) 4 innych takich działek.
Co mam robić gdy odmówią? Składać pozew? Na co powinnam się w takim pozwie
powołać?

Ja myślę, że i tak skończy się na wycenie rzeczoznawcy a rzeczoznawca robi wycenę
na podstawie analizy cen tranzakcyjnych w ostatnim okresie w okolicy uwzględniając
zalety i wady.

Warto abyś na piśmie prowadziła tą debatę bo słów nikt nie pamięta.......

z

Zygmunt <z@onet.eu> napisał(a):

Ja myślę, że i tak skończy się na wycenie rzeczoznawcy a rzeczoznawca robi wycenę
na podstawie analizy cen tranzakcyjnych w ostatnim okresie w okolicy uwzględniając
zalety i wady.

Warto abyś na piśmie prowadziła tą debatę bo słów nikt nie pamięta.......

Tak, oczywiście. W międzyczasie poczytałam sobie trochę jak te sprawy wyglądają w przepisach i wiem już że czeka mnie prawdopodobnie dłuższa batalia. Gmina na pewno zleci wycenę rzeczoznawcy a on bedzie miał do wyboru dwie metody wyceny, które przepisy określają tak:
 "4. W przypadku, gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejeta z mocy prawa nieruchomosc, która w dacie wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogowa, wartosc rynkowa okresla sie przyjmujac przeznaczenie nieruchomosci przewazajace wsród gruntów przyległych, chyba ze okreslenie wartosci jest mozliwe przy uwzglednieniu cen transakcyjnych nieruchomosci drogowych."


Jeśli rzeczoznawca wybierze tę pierwszą metodę, to wszystko bedzie w porządku a cena do przyjęcia. Jeśli drugą (tę zaczynającą się od słowa "chyba") - będę musiała kwestionować poprawność sporządzenia operatu szacunkowego i dobór działek do celów porównawczych. No chyba, ze operat będzie sporządzony prawidłowo a działki porównywane beda NAPRAWDĘ podobne do mojej... Wtedy nic nie bedę mogła zrobić, ale z drugiej strony zapewne nie będę musiała, bo tak ustalona cena będzie w miarę przyzwoita (np na poziomie 70-80% wartości działki-matki)
Pozdrawiam




--

BHg pisze:

Jeśli rzeczoznawca wybierze tę pierwszą metodę, to wszystko bedzie w porządku a cena do przyjęcia. Jeśli drugą (tę zaczynającą się od słowa "chyba") - będę musiała kwestionować poprawność sporządzenia operatu szacunkowego i dobór działek do celów porównawczych. No chyba, ze operat będzie sporządzony prawidłowo a działki porównywane beda NAPRAWDĘ podobne do mojej... Wtedy nic nie bedę mogła zrobić, ale z drugiej strony zapewne nie będę musiała, bo tak ustalona cena będzie w miarę przyzwoita (np na poziomie 70-80% wartości działki-matki)
Pozdrawiam

A może by tak komuś znajomemu sprzedać a potem odkupić tą działkę za np 1200zł/m2. Wtedy rzeczoznawca będzie musiał wziąć do oszacowania tą cenę   jako cenę działki w tej lokalizacji i jednocześnie podobnej do tej, którą będziesz chciała sprzedać gminie ;-D

Pozdrawiam
Darek

Czeresniak <darek1980@op.pl> napisał(a):

A może by tak komuś znajomemu sprzedać a potem odkupić tą działkę za np 1200zł/m2.

Prawo nie zezwala na sprzedaż działki drogowej komukolwiek innemu niż państwo.  Wtedy rzeczoznawca będzie musiał wziąć do oszacowania tą cenę

  jako cenę działki w tej lokalizacji i jednocześnie podobnej do tej, którą będziesz chciała sprzedać gminie ;-D

Nic by nie musiał (przyjmując, ze taka sprzedaż jest możliwa a nie jest). Rzeczoznawca może sobie do wyceny wybrac dowolne działki np te o możliwie najniższej cenie (albo najwyższej, zależy kto zamawia wycenę;)





--

BHg <bhg@WYTNIJ.gazeta.pl> napisał(a):  kupić ją ode mnie w cenie ok. 20 pln

za metr gdyż inni właściciele działek drogowych na takie warunki się zgodzili...

I to jest własnie cena rynkowa działki, oszacowana na podstawie porównania do
takich samych działek w okolicy. Skoro inne działki o takiej lokalizacji i
przeznaczeniu kosztowały własnie tyle, to oczywistym jest, ze twoja nie jest
warta nawet grosza więcej. Cena rynkowa to tyle, ile potencjalny nabywca chce
zapłacić na daną rzecz. Skoro tutaj nabywca jest jeden, i inni sprzedali mu za
taką cene, to nie ma on podstaw, aby tobie zapłacic więcej - gdyby to zrobili,
to mozna by ciagac urzedników o przekroczenie uprawnień i wyrządzenie gminie
szkody majatkowej... Nie odpowiada ci taka cena - znajdź nabywcę, który
zapłaci więcej.



--

 jb <james_bond007@NOSPAM.gazeta.pl> napisał(a):

BHg <bhg@WYTNIJ.gazeta.pl> napisał(a):  kupić ją ode mnie w cenie ok. 20 pln > za metr gdyż inni właściciele działek drogowych na takie warunki się > zgodzili... I to jest własnie cena rynkowa działki, oszacowana na podstawie porównania

do

takich samych działek w okolicy. Skoro inne działki o takiej lokalizacji i
przeznaczeniu kosztowały własnie tyle, to oczywistym jest, ze twoja nie

jest

warta nawet grosza więcej. Cena rynkowa to tyle, ile potencjalny nabywca

chce

zapłacić na daną rzecz. Skoro tutaj nabywca jest jeden, i inni sprzedali

mu za

taką cene, to nie ma on podstaw, aby tobie zapłacic więcej - gdyby to

zrobili,

to mozna by ciagac urzedników o przekroczenie uprawnień i wyrządzenie

gminie

szkody majatkowej... Nie odpowiada ci taka cena - znajdź nabywcę, który
zapłaci więcej.

Nie chcę być niegrzeczna, ale pisząc list na grupie zajmującej sie tematyką prawniczą oczekuję głosów od prawników lub od osób znających się na tematyce prawniczej przynajmniej w stopniu podstawowym. Jak można pisać takie bzdury jak to, że jeśli nie odpowiada mi cena to mogę sobie znaleźć innego nabywcę który zapłaci więcej, w sytuacji gdy cały problem polega na tym, ze na mocy art. 98 ustawy o nieruchomościach działki drogowe automatycznie przechodzą na rzecz państwa i nikomu innemu takiej działki sprzedać nie wolno???
Dodam jeszcze, że ustawa daje gminie możliwość sporządzenia uczciwej wyceny działki drogowej właśnie w oparciu o ceny rynkowe - cena metra takiej działki jest wówczas równa cenie metra działki z której została ona wytyczona, zaś wartość tej działki-matki określa sie w oparciu o kryteria rynkowej. Taka metoda jest uczciwa i wiele gmin ja stosuje w sposób najzupełniej zgodny z prawem. Niestety, moja gmina do nich nie należy i to na tym polega problem - nie zaś na mojej pazerności jak to byłeś łaskaw zasugerować.

--