Witam,

Jestem właścicielem ułamkowej części nieruchomości (kamienicy). Według powołanego zarządcy nieruchomości mój udział ułamkowy odpowiada powierzchni 51 metrów kwadratowych
a ja natomiast użytkuję lokal o powierzchni tylko 29 metrów kwadratowych.
W związku z tym pytanie - czy mogę sprzedać "nadwyżkę" udziałów tak aby sobie pozostawić
powiedzmy dla marginesu błędu 30 m2 a sprzedać ułamek odpowiadajacy powierzchni 21m2?
Czy jest to możliwe?
Obawiam się że sprzedając ułamek odpowiadający 21 m2 to taki nowy współwłaściciel udziałów może mieć prawa do lokalu przez mnie używanego. Czy można to jakoś prawnie zastrzec w akcie notarialnym sprzedaży udziałów własności?

Pozdrawiam
Marek.

On Thu, 22 Nov 2012, poszukiwacz wrote:

Witam,

  Ja też.
  I na dzień dobry stwierdzam że NTG,
  Jak wolisz, to może paść pytanie "a o który PODATEK chodzi" ;>

  Sugeruję abyś to samo napisał na .prawo (a nie .prawo.podatki)
  Może uwagi na początek:

Jestem właścicielem ułamkowej części nieruchomości (kamienicy). Według
powołanego zarządcy nieruchomości mój udział ułamkowy odpowiada powierzchni
51 metrów kwadratowych
a ja natomiast użytkuję lokal o powierzchni tylko 29 metrów kwadratowych.
W związku z tym pytanie - czy mogę sprzedać "nadwyżkę" udziałów tak aby
sobie pozostawić
powiedzmy dla marginesu błędu 30 m2 a sprzedać ułamek odpowiadajacy
powierzchni 21m2?

  Powoli.
  Z Twojego opisu wyłania się sugestia, że masz "nieznane" 21 m2
powierzchni. A to nie przystaje do prawa.

  Ustalmy znane możliwości:
- budynek jest podzielony na lokale; mamy wtedy części *wydzielone*
   stanowiące odrębną nieruchomość (dokładnie tak - "nieruchomość
   w nieruchomości", lokal w budynku ma taki status) oraz resztę
   powierzchi niewydzielonej, która tylko w ograniczonym zakresie
   może być użytkowana na zasadzie jak niżej
   Pic w tym, że w akcie określającym własność jedna i druga część
   powinna być oznaczona, zaś lokal powinien być ujęty *planem*
   (rysunkiem, nie opisem!)
   Drugi pic w tym, że piszesz że jesteś "użytkownikiem" a nie
   właścicielem lokalu, co (z dokładnością do faktu że lokal też
   może być we współwłasności) stoi w sprzeczności (zbiór
   obejmujacy wszystkie rodzaje rozporządzania dobrami, czyli
   właścicieli, najemców, dzierżawców i złodziei te z :P nosi
   określenie "posiadacz", zaś "użytkownik" to konkretna
   forma prawna, trzeba by wyjaśnić do DOKŁADNIE masz na myśli
- mamy współwłasność łączną budynku niepodzielonego na lokale,
   i wtedy możliwe jest "korzystanie przez podział", to się jakoś
   mądrze nazywa i nazwa leży w archiwach .prawo
   Jest wtedy możliwe, że wykorzystujesz wyłącznie na własne
   potrzeby jakąś fizyczną część budynku, ale to nie jest tak
   że ta część jest TWOJA.
   Ona nadal stanowi własność WSZYSTKICH, a trzymać ją w stanie
   indywidualnego wykorzystywania możesz tylko dzięki temu,
   że: 1. tak podzieliliście korzystanie z budynku (i taki
   stan da się "obronić prawnie") 2. inni się zgodzili,
   rezygnując z domagania się żeby również "mieli swoje",
   i wtedy możliwość obrony takiego stanu zależy TYLKO od
   tego czy taki stan wpisano do księgi wieczystej
   (w przeciwnym przypadku inni mogą domagać się słusznego
   zniesienie Twojego uprzywilejowania)

  Fakt istnienie "bliżej nieznanej powierzchni" wskazywałby
na drugi przypadek. Ale fakt istnienia zarządcy wskazywałby
na przypadek pierwszy, chyba, że to jest pozostałość po
"socjalistycznym" stanie prawnym (ale w tym przypadku
z kolei właściciele mieliby w ręku akty prawne).
  Tak czy inaczej, nie wszystko mi w opisie pasuje.

  I teraz drobiazg: w drugim przypadku *oraz* w pierwszym przypadku
o ile występuje powierzchnia wspolna nieprzypisana do lokalu
a "wykorzystywana indywidualnie", to, że korzystasz z 29m2
przekłada się na to, że korzystasz z 29m^2 NA WYŁĄCZNOŚĆ.

  A pytam po dobroci - co z powierzchniami wspólnymi?
  Schody, korytarze, strych....

Czy jest to możliwe?
Obawiam się że sprzedając ułamek odpowiadający 21 m2 to taki nowy
współwłaściciel udziałów może mieć prawa do lokalu przez mnie używanego.

  Ale jak ten budynek nie jest podzielony na lokale, albo to co
nazywasz "lokalem" jest tylko powierzchnią niewydzieloną a wykorzystywaną
indywidualnie, to wcale nie sprzedasz TEGO "lokalu" (bo to nie
jest odrębny lokal).
  Sprzedasz udział w całym budynku, a awantura o ew. podział powierzchni
możliwej do indywidualnego wykorzystywania dopiero się zacznie :P

  Możliwe przypadki:
- nowy nabywca zostanie sprowadzony do parteru i da sobie nadmuchać
   w kaszę
- po awanturze o której mowa ktoś ze współwłaścicieli (nowy
   lub stary) trzaśnie pięścią w stół i postawi ultimatum - albo
   podział na lokale, albo zniesienie współwłasności, czyli kasa
   na stół lub won z tego budynku
- nowy nabywca po sprowadzeniu do parteru stwierdzi że to nie był
   dobry pomysł, sprzeda kancelarii adwokackiej za pół ceny, a ci
   już sobie was poustawiają po kątach :P
- nowy nabywca jak wyżej, ale stać go i na złość sprzeda lub podaruje menelowi
   :P
- nowy nabywca się dogada i jakoś każdy będzie tam używał

  Lista sporządzona z szacowanym prawdopodobieństwem zajścia ;>

  I rzecz jasna, sprawa najważniejsza: musiałbyś znaleźć osła,
albo jak kto woli - jelenia, który wziąłby obietnicę późniejszego
dostępu do "bliżej nieznanej części budynku" za realne pieniądze.
  Poza przypadkiem, że Z GÓRY zakładałby wersję 2. (ultimatum
ze zniesieniem współwłasności) daję na to małe szanse.

Czy
można to jakoś prawnie zastrzec w akcie notarialnym sprzedaży udziałów
własności?

  Najpierw ustal, co jest Twoje.
  Akt notarialny nabycia lub wyciąg z KW na stół i czytasz.
  Czytasz NIM napiszesz na .prawo, aby wiedzieć co opisać.
  Bo mi wychodzi, że niewykluczone iż nie wiesz, że szarogęsisz
się na czymś co Twoje nie jest :) (a stanowi współwłasność
wszystkich właścicieli budynku)

pzdr, Gotfryd

Użytkownik "Gotfryd Smolik news" <smolik@stanpol.com.pl> napisał w wiadomości news:Pine.WNT.4.64.1211231740060.3064quad...

On Thu, 22 Nov 2012, poszukiwacz wrote:

mamy współwłasność łączną budynku niepodzielonego na lokale

Zgadza się, gdy ktoś ze współwłaścicieli chce objąć "w posiadanie" jakąś część budynku to zarządca nieruchomości zapytuje się wszystkich współwłaścicieli czy nie wyrażają wobec tego sprzeciwu. Tak więc jestem posiadaczem lokalu X/Y za porozumieniem współwłaścicieli.
W księdze wieczystej są ujawnione tylko ułamkowe udziały współwłaścicieli. Nie było zniesienia współwłasności. Nie było wydzielania lokali.
Jednak pracownik zarządu nieruchomości poinformował mnie teoretycznie - że jeśli sprzedałbym wszystkie swoje udziały to ich nabywca mógłby korzystać z mojego lokalu bez konieczności odpytywania pozostałych współwłaścicieli o to czy nie wyrażają sprzeciwu. Innej możliwości nie zna - jakoś tak mi to tłumaczył. Sprzedać wszystkie udziały albo nic.
Mam już dwie osoby chętne do zakupu samych udziałów (jako taka inwestycja "na papierze" niewymagająca ponoszenia kosztów ich posiadania).
Ja płacę zarządowi koszty zarządu za 29 m2 + opłaty za "wspólnie" zużyte media (nie jest to czynsz bo ja nie jestem najemcą - tylko współwłaścicielem).
Tzw. "pomieszczeń przynależnych" nie posiadam.

On Sat, 24 Nov 2012, poszukiwacz wrote:

Zgadza się, gdy ktoś ze współwłaścicieli chce objąć "w posiadanie" jakąś
część budynku to zarządca nieruchomości zapytuje się wszystkich
współwłaścicieli czy nie wyrażają wobec tego sprzeciwu. Tak więc jestem
posiadaczem lokalu X/Y za porozumieniem współwłaścicieli.
W księdze wieczystej są ujawnione tylko ułamkowe udziały współwłaścicieli.
Nie było zniesienia współwłasności. Nie było wydzielania lokali.
Jednak pracownik zarządu nieruchomości poinformował mnie teoretycznie - że
jeśli sprzedałbym wszystkie swoje udziały to ich nabywca mógłby korzystać
z mojego lokalu bez konieczności odpytywania pozostałych współwłaścicieli o to
czy nie wyrażają sprzeciwu.

  Tak by to wyglądało. Do ustalenia jeszcze by było, czy w zakresie
owej zgody nie było określenia sposobu wykorzystywania; "nowy" może
chcieć używać lokalu w inny sposób co mogłoby być powodem pretensji
pozostałych - i wtedy jest pytanie jakie są dowody na zawartą
umowę.
  Jak zakres korzystania nie jest wpisany do księgi wieczystej, to
obawiam się, że "by default" jest to umowa podmiotowa.
  Znaczy *Ty* z konkretnymi współwłaścicielami coś tam ustaliłeś,
ale "obcego" to nie dotyczy, bo on się na nic nie zgadzał.
  Zobowiązania ciążące na nieruchomości IMO powinny być w KW (chodzi
mi o to, że wtedy sprzedaż "przenosi" wszystkie prawa i obowiązki).

Innej możliwości nie zna - jakoś tak mi to
tłumaczył. Sprzedać wszystkie udziały albo nic.

  Jeszcze nie patrzyłem czy pisałeś na .prawo, ale napisz.
  Na mój gust, *założenie* że umowny podział do wykorzystywania
"przeniesie" się na kupującego, o ile jest to podział że tak
powiem "sprawiedliwy" (w miarę), wydaje się słuszne.
  Ale jeśli nie jest to wpisane do KW, to nie jest oczywiste
że zawsze ostoi się jakby ktoś się zbuntował.

Mam już dwie osoby chętne do zakupu samych udziałów (jako taka inwestycja
"na papierze" niewymagająca ponoszenia kosztów ich posiadania).

  Całości czy tego "bliżej niewyznaczonego kawałka"?

Tzw. "pomieszczeń przynależnych" nie posiadam.

  Jasne.
  Zwróć uwagę, że pisałem o powierzchni wspólnej, nie miałem na myśli
wydzielonego (indywidualnego) wykorzystywania.
  Skoro piszesz że występuje istotna różnica w powierzchni "przydzielonej"
umownie do wykorzystywania a ułamkiem wynikającym z udziału z całkowitej
powierzchni budynku, to można się spodziewać, że reszta jest gdzieś
we wspólnej powierzchni.
  Nie w wydzielonym pomieszczneiu przynależnym, lecz powierzchni do której
wszyscy mają (lub powinni mieć) dostęp, ewentualnie "wyłączonej" na cele
wspólne (dajmy na to jakaś kanciapa z licznikami itede).

pzdr, Gotfryd